日前,自然资源部联合住房城乡建设部发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》(下称《通知》),推出一系列举措,着力破解城市更新中的政策堵点,进一步强化规划与土地政策融合。《通知》明确,在保障安全、不影响远期规划实施前提下,各地可制定存量建(构)筑物不增加容积率和高度情况下的临时利用管控规则。
近年来,山东一直在推进、支持城市更新行动,出台了一系列政策文件与配套措施,尤其是去年年底出台的《关于住房“以旧换新”的指导意见》(下称《指导意见》)探索“拆旧换新”,提出项目在符合专项规划和详细规划等规划要求、不对周边产生负面影响且建设资金可实现平衡的前提下,新增建筑量不计入容积率,可以说在《通知》发布前已经开始了实践。
增强详细规划适应性
国土空间详细规划是对具体地块用途和开发建设强度等作出的实施性安排,是核发建设项目规划许可、进行各项建设等的法定依据。
据了解,为了增强详细规划适应性,《通知》明确了在“一张图”基础上开展城市更新区域详细规划评估优化的工作路径,既依法给出规划许可,又灵活适应市场,及时为实施城市更新行动提供规划依据；鼓励各地制定土地混合开发和空间复合利用正面清单和管控要求；对改善社区公共服务设施、提升社区公共空间服务功能等微更新项目制定规划许可豁免清单。
关于优化过渡期支持政策,《通知》明确,各地利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业的,将原5年不改变用地主体和规划条件的固定过渡期政策,调整为以5年为原则的灵活过渡期政策。同时,在过渡期届满办理土地有偿使用手续时,对新增租赁出让方式予以支持。
针对存量土地和空间的临时利用,《通知》明确,在保障安全、不影响远期规划实施前提下,各地可制定空闲建设用地的临时利用规则并纳入“一张图”实施监管；制定存量建(构)筑物不增加容积率和高度情况下的临时利用管控规则。
围绕鼓励资源资产组合供应整体运营,《通知》明确,积极开展特色资源调查和活化利用,建立健全多门类资源资产在特定国土空间范围内的组合供应,提升资源利用综合效能。
对于创新不动产登记服务,《通知》明确,各地可开展预编不动产单元预告登记；对老旧住房自主更新项目,可采用直接按户首次登记；对土地带建筑一并收储供应的,探索简化申请材料。
在妥善处置历史遗留问题方面,《通知》强调,对于历史形成的没有合法用地手续的建设用地,根据全国国土调查结果,依法依规分类明确认定标准和处置政策,确保底数清晰、封闭运行。
据介绍,自然资源部于2023年发布实施支持城市更新的规划与土地政策指引,有力支持了地方开展城市更新的探索实践。《通知》在现有政策指引的基础上,结合各地实践探索进一步深化细化相关措施,推动形成规划编制科学、政策工具精准、实施路径多元、权益保障有力的城市更新新模式,让参与城市更新行动的各方有依据、有参照、有信心。
山东持续实践城市
更新行动
近年来,山东围绕城市更新行动出台了一系列政策文件与配套措施,形成“顶层设计+专项政策+实操细则”的支持体系,核心聚焦片区改造、规划土地、投融资、审批机制等关键环节。
具体而言,2025年9月,山东省委省政府出台《关于持续推进城市更新行动的实施意见》,明确了片区综合改造、基础设施建设、服务功能完善、空间品质提升、历史文化保护五大重点任务,提出规划、土地、投融资、实施机制等全链条支持措施；2025年10月继续出台《山东省新型城镇化建设行动方案(2024—2025年)》,将城市更新纳入五大行动,提出健全重点项目库,对符合条件的城市更新项目给予财政、用地、用能等要素保障,推动开发区向城市综合功能区转型,支撑城市更新空间与产业融合。
2025年底,山东又印发了《指导意见》。经济导报记者注意到,《通知》的一些措施在《指导意见》中已有体现。比如《通知》明确,在保障安全、不影响远期规划实施前提下,各地可制定存量建(构)筑物不增加容积率和高度情况下的临时利用管控规则；而《指导意见》则提出项目在符合专项规划和详细规划等规划要求、不对周边产生负面影响且建设资金可实现平衡的前提下,新增建筑量不计入容积率。
同时亦如上所述,《通知》对于创新不动产登记服务推出相关举措；而《指导意见》则具体到优化“以旧换新”登记服务,鼓励各市在旧房评估、新房选购、贷款审批、补贴核销、合同签约、税费缴纳、登记办理等环节提供“一站式”服务；企业收购二手房房源后可以申请办理转移预告登记,待旧房再次出售时,由企业申请注销预告登记,旧房权利人与旧房购买人共同申请办理转移登记。同时优化网签备案服务,进一步优化住房“以旧换新”网签备案程序,方便群众享受相关优惠政策；申办住房“以旧换新”网签服务时,群众与房企可先签订新房买卖合同,待旧房完成不动产转移登记后,再办理新房合同网签备案手续。
据介绍,近一年来,山东积极推进城市更新行动,从丰富“换新”模式、拓宽处置途径、降低换新成本、完善金融服务、优化交易流程与服务、健全风险防控机制等方面推出多项措施,有力打通卖旧买新置换不畅的堵点,缓解换房资金压力,有效促进住房“以旧换新”,实现“想换就能换”。
近年来,山东一直在推进、支持城市更新行动,出台了一系列政策文件与配套措施,尤其是去年年底出台的《关于住房“以旧换新”的指导意见》(下称《指导意见》)探索“拆旧换新”,提出项目在符合专项规划和详细规划等规划要求、不对周边产生负面影响且建设资金可实现平衡的前提下,新增建筑量不计入容积率,可以说在《通知》发布前已经开始了实践。
增强详细规划适应性
国土空间详细规划是对具体地块用途和开发建设强度等作出的实施性安排,是核发建设项目规划许可、进行各项建设等的法定依据。
据了解,为了增强详细规划适应性,《通知》明确了在“一张图”基础上开展城市更新区域详细规划评估优化的工作路径,既依法给出规划许可,又灵活适应市场,及时为实施城市更新行动提供规划依据；鼓励各地制定土地混合开发和空间复合利用正面清单和管控要求；对改善社区公共服务设施、提升社区公共空间服务功能等微更新项目制定规划许可豁免清单。
关于优化过渡期支持政策,《通知》明确,各地利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业的,将原5年不改变用地主体和规划条件的固定过渡期政策,调整为以5年为原则的灵活过渡期政策。同时,在过渡期届满办理土地有偿使用手续时,对新增租赁出让方式予以支持。
针对存量土地和空间的临时利用,《通知》明确,在保障安全、不影响远期规划实施前提下,各地可制定空闲建设用地的临时利用规则并纳入“一张图”实施监管；制定存量建(构)筑物不增加容积率和高度情况下的临时利用管控规则。
围绕鼓励资源资产组合供应整体运营,《通知》明确,积极开展特色资源调查和活化利用,建立健全多门类资源资产在特定国土空间范围内的组合供应,提升资源利用综合效能。
对于创新不动产登记服务,《通知》明确,各地可开展预编不动产单元预告登记；对老旧住房自主更新项目,可采用直接按户首次登记；对土地带建筑一并收储供应的,探索简化申请材料。
在妥善处置历史遗留问题方面,《通知》强调,对于历史形成的没有合法用地手续的建设用地,根据全国国土调查结果,依法依规分类明确认定标准和处置政策,确保底数清晰、封闭运行。
据介绍,自然资源部于2023年发布实施支持城市更新的规划与土地政策指引,有力支持了地方开展城市更新的探索实践。《通知》在现有政策指引的基础上,结合各地实践探索进一步深化细化相关措施,推动形成规划编制科学、政策工具精准、实施路径多元、权益保障有力的城市更新新模式,让参与城市更新行动的各方有依据、有参照、有信心。
山东持续实践城市
更新行动
近年来,山东围绕城市更新行动出台了一系列政策文件与配套措施,形成“顶层设计+专项政策+实操细则”的支持体系,核心聚焦片区改造、规划土地、投融资、审批机制等关键环节。
具体而言,2025年9月,山东省委省政府出台《关于持续推进城市更新行动的实施意见》,明确了片区综合改造、基础设施建设、服务功能完善、空间品质提升、历史文化保护五大重点任务,提出规划、土地、投融资、实施机制等全链条支持措施；2025年10月继续出台《山东省新型城镇化建设行动方案(2024—2025年)》,将城市更新纳入五大行动,提出健全重点项目库,对符合条件的城市更新项目给予财政、用地、用能等要素保障,推动开发区向城市综合功能区转型,支撑城市更新空间与产业融合。
2025年底,山东又印发了《指导意见》。经济导报记者注意到,《通知》的一些措施在《指导意见》中已有体现。比如《通知》明确,在保障安全、不影响远期规划实施前提下,各地可制定存量建(构)筑物不增加容积率和高度情况下的临时利用管控规则；而《指导意见》则提出项目在符合专项规划和详细规划等规划要求、不对周边产生负面影响且建设资金可实现平衡的前提下,新增建筑量不计入容积率。
同时亦如上所述,《通知》对于创新不动产登记服务推出相关举措；而《指导意见》则具体到优化“以旧换新”登记服务,鼓励各市在旧房评估、新房选购、贷款审批、补贴核销、合同签约、税费缴纳、登记办理等环节提供“一站式”服务；企业收购二手房房源后可以申请办理转移预告登记,待旧房再次出售时,由企业申请注销预告登记,旧房权利人与旧房购买人共同申请办理转移登记。同时优化网签备案服务,进一步优化住房“以旧换新”网签备案程序,方便群众享受相关优惠政策；申办住房“以旧换新”网签服务时,群众与房企可先签订新房买卖合同,待旧房完成不动产转移登记后,再办理新房合同网签备案手续。
据介绍,近一年来,山东积极推进城市更新行动,从丰富“换新”模式、拓宽处置途径、降低换新成本、完善金融服务、优化交易流程与服务、健全风险防控机制等方面推出多项措施,有力打通卖旧买新置换不畅的堵点,缓解换房资金压力,有效促进住房“以旧换新”,实现“想换就能换”。
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