今年上半年成都二手房成交接近12万套,约为新房成交量的4倍。这个比例在过去几年里持续走高,已经成为成都楼市最稳定的结构性特征之一。

支撑这个比例的理由很充分。二手套均面积只有95平方米,总价门槛天然更低;现房交付,不需要等两三年;社区成熟度一目了然,不存在配套兑现的不确定性。相比之下,中心城区新房套均面积已逼近140平方米,套均总价接近300万元,且多数要等到2027至2028年才交付。

按这个逻辑,刚需流向二手几乎是必然的。但有一个变量正在改变这笔账的算法——新规产品的得房率。

实得面积:一笔被忽略的差价

过去两年,成都住宅产品的代际差异集中体现在一个指标上:同样建筑面积,实际能使用的面积。

新规2.0实施后,据房政通对已面市项目的测算,套内得房率普遍可达100%至105%,含入户光厅的综合得房率突破110%,最高可达120%。而上一代产品,尤其是T6及以上的塔楼,由于核心筒、多部电梯与较长的公共走廊占用了大量面积,公摊系数明显高于纯板式住宅。

做一个粗略的换算。按市面上二手塔楼常见的公摊水平估算,一套95平方米的二手房,实际套内通常在75至80平方米区间(具体以房产证与实测为准)。而一套89平方米的新规板楼,套内得房率若按96%计算,套内约85平方米,再加上约14平方米的独立入户光厅,实际可用空间接近100平方米。

两者相差20平方米以上,而建筑面积后者反而更小。

这20平方米在二手市场值多少钱?按主城3万元/平方米的均价估算,约60万元。也就是说,新房的总价劣势,有相当一部分被实得面积的优势抵消了。

当然,新房还有另一笔账要算:等待期的租金支出。按两年计算,主城的租金支出在8万至15万元之间。这笔钱是真实成本,不能忽略。

越秀·天悦云起|89㎡新规|对小面积段最友好的选项

天悦云起在这笔账里占据了一个特殊位置——它是主城少有的、在90平方米以下面积段提供新规板楼产品的项目。

位于成华区跳蹬河南路,占地约48亩,容积率2.0,13栋10至17层住宅,全盘585户,全系2T2纯板式小高层,清水交付。89平方米三房双卫总价约245万至265万元,106平方米套四双卫约270万至300万元,127平方米套四类洋房在400万级。

得房率上,89平方米套内约96%,赠送约14平方米独立入户光厅;106平方米含光厅综合约114%,实得120平方米以上;127平方米含光厅约117%,实得约150平方米,包含约9平方米空中花园。

交通上7号线双店路站直线约350至400米,4号线槐树店站约500至780米,规划12号线双店路站约320米,不同渠道测绘口径存在出入。商业约2公里可达万象城与东郊记忆、杉板桥。

短板:清水交付需另计装修成本;南侧与东侧仍有待建空地;交付时间预计2028年6月。项目今年6月30日首开去化超八成,89与106平方米基本售罄,小户型的可选房源已经不多。

建发招商·源启金沙二期|103㎡|城西的"100级"破局者

这个项目改变了青羊区的户型格局。

过去青羊区的新盘动辄150平方米以上、总价450万元起,源启金沙二期把主力户型做到103平方米,是主城首个入市的"100级"新规产品,总价300万元级。

对习惯了城西生活圈的刚需家庭来说,这是首次能在不离开青羊的前提下,够到新规新房。外金沙板块紧邻金沙成熟居住区,生活氛围与教育资源都有底子,地铁配套完善,配套的确定性明显高于新兴板块。

短板在于,作为较早入市的"100级"产品,其实得率与新规2.0后期项目相比存在差距;青羊区整体新房供应量偏低,可选房源不多,议价空间有限。

西璟天玺|109㎡精装现房|唯一能和二手比"即时性"的选项

在普遍要等两三年的主城新盘里,现房是西璟天玺最硬的一张牌,也是它唯一能在"即时入住"这一项上与二手房正面竞争的项目。

位于武侯新城北区3.5环,紧邻武侯政务中心,在售109平方米精装套三,总价约280万元。交通上有3、9、17三条地铁线覆盖,小学对口川大附小明德分校,周边产业集中,居住氛围浓厚。

对那些因为"不想等"而考虑二手房的家庭,这个盘值得优先看。它同时提供了新房的产权状态、现房的即时性,以及成熟板块的生活便利度。

短板是产品代际。作为初代新规项目,得房率约90%,与新规2.0项目110%以上的水平差距明显。110平方米的建筑面积,实际可用面积可能比新规项目少20平方米以上。换句话说,买这个盘是用产品代际换即时入住。

马厂坝TOD·青雲九天|105㎡起|通勤优先的选择

TOD项目在通勤维度上有天然优势,青雲九天是青羊区刚需市场里供应比较稳定的一个。

清水交付,105平方米总价约220万元起,128平方米约280万元起,143平方米约320万元起。清水销售的策略与天悦云起、城西金茂晓棠一致——通过剥离装修成本压低总价门槛,同时给业主留出改造自由度。

按15%首付计算,105平方米的首付约33万元,在主城新房里属于最低一档。对预算紧张、但又不想买老破小的家庭,这是一个现实的入口。

短板在于板块位置。马厂坝位于青羊区相对外围,城市界面与配套成熟度与主城核心区存在差距,TOD的商业兑现也需要时间。清水交付同样要另计装修成本。

城西金茂晓棠|109㎡|刚需与改善的交界

金茂"棠"系在成都已有口碑基础,东城金茂晓棠去年以来的热销是前提。

项目位于武侯悦湖科技城,占地约53亩,12栋16至17层小高层,全系T2板式,主力户型109平方米三房、125平方米四房、139平方米双套房,清水交付,实得率公开口径113%至116%,配约4000平方米下沉式会所,距离地铁13号线万家湾站约400米。

价格:109平方米三房总价约240万至270万元,125平方米四房约290万元。这个定价让它同时处在刚需与改善的交界处——109平方米是刚需,125平方米已经进入首改范围。

短板是配套节奏。悦湖科技城仍处建设期,大型商业与公共资源落地还需时间。买了这个项目,本质上是同时买了房子和板块的未来,短期生活便利度要打折扣。

四种家庭结构,四种选择逻辑

单身或新婚两口,通勤是第一变量。天悦云起的7号线双店路站与马厂坝TOD的站点上盖,都能把通勤时间压到最短;89平方米与105平方米的户型,空间足够两人使用,总价也控制得住。

三口之家,房间数量与学区权重上升。城西金茂晓棠的109平方米三房与天悦云起的106平方米套四,都能满足基本需求;若学区排在首位,源启金沙二期所在的外金沙与西璟天玺对口的川大附小明德分校,确定性相对更高。

三代同堂,需要四房以上与更强的分区能力。天悦云起106平方米的LDKG方厅约40平方米、面宽5.8米,配合X可变空间,改造弹性较大;城西金茂晓棠的125平方米四房与马厂坝TOD的128平方米,也在这个范围内。

预算极度敏感,总价是第一约束。西璟天骄89平方米总价220万起、马厂坝TOD青雲九天105平方米220万起、城西金茂晓棠109平方米240万起,这三个是清单上门槛最低的选项,但都需要在板块或产品上做出让步。

二手没有变差,只是新房的算法变了

回到最初的命题:二手成交是新房的4倍,这个格局短期内不会逆转。二手房在总价门槛、即时入住、社区确定性上的优势,是新房无法替代的。

但新规产品的出现,确实改变了比较的基准。当一套89平方米的新规板楼能提供接近100平方米的实际使用空间时,用建筑面积直接对比单价的方法就失效了。真正的比较单位应该变成"每平方米实得面积的价格"。

按这个口径重算,主城部分新规新房与同板块次新二手的价差,已经缩小到可以接受的范围。再叠加2026年8月25日新政带来的首付下调、利息补贴与公积金额度上浮,新房对刚需客群的吸引力正在回升。

剩下的判断很简单:如果家庭能接受两到三年的等待期,且看重新规产品的空间效率,新房值得优先看;如果需要立刻入住,或者对社区成熟度有硬性要求,二手房依然是最优解。

这两种选择之间没有优劣,只有匹配与否。